Chociaż miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie dają stuprocentowej gwarancji ochrony przed różnymi patologiami na rynku mieszkaniowym, to co do zasady istotnie zmniejszają ich ryzyko. Warunkiem jest ich profesjonalne przygotowanie oraz nieuleganie presji właścicieli mających czytelny interes w tym, aby na ich działce można było budować jak najwięcej. Niestety, chociaż Warszawa konsekwentnie opracowuje i przyjmuje plany, to współczynnik pokrycia terenu miasta wciąż nie przekroczył nawet 50% (dokładnie jest to 48,56% na sierpień 2025 roku). Konieczne jest znaczące przyspieszenie tych prac i odpowiednia jakość przyjmowanych planów.

Kto ma ziemię, ten ma władzę nad tym, co powstanie na danej działce. Niestety, dominującym pomysłem warszawskiego magistratu jest bezrefleksyjna wyprzedaż kolejnych gruntów deweloperom bez żadnych jasnych zobowiązań co i kiedy na nich powstanie. Dzieje się tak od dawna mimo, że Warszawa pozostaje w znakomitej sytuacji finansowej i nie ma żadnego powodu aby pozbywać się działek. Nie twierdzimy, że należy całkowicie zakazywać sprzedaży terenów w stolicy, ale powinno się to dziać wyłącznie jeśli zaspokoi to realne potrzeby mieszkaniowe. W szczególności samorząd powinien uzależniać sprzedaż od zagwarantowania sobie puli mieszkań w inwestycji, tak jak odbywa się to w wielu krajach Europy Zachodniej. Ani miasto ani mieszkańcy nie osiągają żadnej istotnej korzyści z inwestycji zamienianej w sprzedaż mikroapartamentów.

Miasto powinno też aktywnie działać w zakresie kupowania działek. Jeżeli mogą one służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i są sensownie zlokalizowane nie ma żadnych powodów, dla których miasto nie miałoby o nie konkurować z deweloperami na rynkowych zasadach.

Miasto powinno również częściej dzierżawić grunty zamiast je sprzedawać, aby zachować wpływ na zagospodarowanie terenu.

Plagą polskich przedmieść jest chaotyczna zabudowa przestrzeni. Zamiast zwartych koncentrycznych przedmieść powstają chaotyczne i fragmentaryczne osiedla łanowe, nieraz o długości nawet kilkuset metrów, z których w praktyce można korzystać wyłącznie mając samochód. Co więcej, są one często oddalone od istniejącej zabudowy i infrastruktury publicznej, co zwiększa wspólne koszty związane z koniecznością jej budowy i utrzymania. Najwięcej takich osiedli powstało w ostatnich latach na Wawrze i Białołęce, w praktyce w pewnej części uniemożliwiając już na tym etapie powstanie sensownie zaplanowanej przestrzeni. Ograniczone są możliwości zaplanowania sprawnej komunikacji miejskiej, ani budowy szkoły czy przedszkola, które będzie blisko dla wszystkich mieszkańców.

Rozwiązaniem tego problemu jest korzystanie przez miasto z istniejących narzędzi scalania i podziału gruntów. Innymi słowy, miasto widząc dysfunkcyjne granice działek, które nie przystają do obowiązujących planów zagospodarowania, powinno scalać i dzielić działki tak, aby umożliwiały one sensowną zabudowę – aby osiedla były zwarte, siatka ulic i obsługa komunikacyjna bardziej funkcjonalna, oraz aby każdy mieszkaniec mógł pieszo dotrzeć do sklepu, szkoły czy najbliższego przystanku.

Na przykładzie chociażby niedawnej afery wokół rozdysponowania środków z KPO widzimy jak ważna jest pełna transparentność, która pozwala na społeczną kontrolę. Postulujemy, żeby wszystkie zamierzenia budowlane, a także przebudowy budynków, były z wyprzedzeniem umieszczane na ogólnodostępnej stronie internetowej, gdzie zawczasu widać by było kto jest inwestorem i jakie ma plany na dany teren. Dzięki temu mieszkańcy będę mogli z góry sprawdzić, co może powstać w ich okolicy i będą mieli szansę, aby wpłynąć na jej docelowy kształt. Chociaż konsekwentnie krytykujemy Lex Deweloper jako wyłom od planowania przestrzennego to jednak fakt, że procedura ta wymaga upublicznienia informacji na temat planowanej inwestycji jest jej dobrą stroną, wartą rozszerzenia na inne procedury. Większa transparentność byłaby szansą nawiązania dialogu o danej inwestycji oraz poprawiłaby wiedzę mieszkańców na temat zmian w ich okolicy.